为贯彻落实党中央国务院关于深化投融资体制改革、积极稳妥降低企业杠杆率、保持基础设施补短板力度等决策部署，支持国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革，进一步提升资本市场服务实体经济能力，促进基础设施高质量发展，2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。
REITs能有效盘活存量资产，形成良性投资循环，提升直接融资比重，降低企业杠杆率。同时，REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。前期，中国证监会、国家发展改革委联合有关单位，对境外成熟REITs市场进行了深入研究，并组成联合调研组，对运用REITs盘活基础设施存量资产进行了广泛调研。在此基础上，证监会与国家发展改革委共同研究形成了试点工作方案，明确了试点业务模式。
《通知》明确了基础设施REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。根据《通知》要求，中国证监会与国家发展改革委将加强合作，按照市场化、法治化原则，充分依托资本市场，积极支持符合国家政策导向的重点区域、重点行业的优质基础设施项目开展REITs试点。
国家发展改革委将对判断项目是否符合国家重大战略和产业政策、是否符合固定资产投资管理法规，以及是否形成良性投资循环等方面，研究提出指导性意见。中国证监会已同步就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见。中国证监会、上海证券交易所、深圳证券交易所、中国证券投资基金业协会将建立专门的业务受理、审核、备案等工作机制，专人专岗负责，提高工作效率，落实各项监管要求。
《通知》发布后，中国证监会和国家发展改革委将协调相关单位明确工作标准和工作流程，在此基础上尽快推出基础设施REITs试点项目，切实落实好《通知》要求，增强资本市场服务实体经济质效。
稳步推进公募REITs试点深化资本要素市场化改革
上交所发文称，公募REITs是在证券交易所公开上市，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。REITs是境外市场较为成熟的金融产品，长期持有不动产资产，产品收益绝大部分用于分红，资产业态涵盖基础设施、商业物业等多种类型。当前，在基础设施领域试点公募REITs，是稳投资、补短板的有效政策工具，不但可以拓宽基础设施项目建设资金来源，降低债务风险，长期也有利于完善储蓄转化投资机制、推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
近年来，我国资产证券化业务实践中，也积累了不少私募REITs案例和经验，为公募REITs市场发展打下了基础。结合我国现有法律框架和监管实践，公募REITs试点采取了“公募基金资产支持证券”的模式，填补了我国金融产品的空白，是落实供给侧结构性改革，增强服务实体经济能力的有力举措。
前期，按照中国证监会统一部署，上交所积极开展基础设施REITs的理论研究和制度储备，配合联合调研与产品论证的同时，提前梳理各项操作性制度安排，全面做好试点的相关准备工作。同时，上交所积极探索实践，初步构建了类型丰富、运行稳健的私募REITs市场。截至2020年3月底，上交所私募REITs产品已经覆盖高速公路、仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业等多种不动产类型；推出了首单基础设施私募REITs，引领了境内市场储架式产品、可扩募产品等多轮创新，为试点公募REITs积累了丰富的实践经验。
下一步，上交所将继续在中国证监会领导下，秉持市场化、法治化原则，抓紧修订和完善配套规则，夯实业务基础，抓紧做好基础设施REITs试点的落实工作，全力保障各项工作平稳有序落地。围绕重点区域、重点行业优质项目，推进基础设施REITs试点开展；做好投资者教育和市场培育工作，协助推动相关政策出台，为市场长期健康发展营造良好环境。
RCREIT观点解析：公募REITs有力推动新基建
根据RCREIT（REITs研究中心）观点，疫情背景下，借鉴境外REITs市场推出时点，C-REITs时代当来临。
根据RCREIT（REITs研究中心），新冠肺炎疫情影响和显示了相关投资建设需要，比如对人工智能、物联网、5G、智慧城市和冷链物流等新型基础设施的建设需求更为迫切。
公募REITs具备较为广泛的投资者群体和较高的流动性，可以通过资产的流动性来解决资金期限的问题，并降低融资成本。2020年我国多省市明确提出要加快推进5G网络建设，有机构乐观预测2020年我国新建5G基站数量将达到70万个。公募REITs契合投资人风险收益匹配的诉求，可有力推动以5G为代表的“新基建”投资发展。
根据RCREIT（REITs研究中心），在疫情期间，与数字经济有关的商业模式已经展现出独特优势。基于互联网移动终端的线上商业模式变得十分活跃，网络办公以及减少人员接触的代买代送等新模式兴起，为化解疫情对消费的冲击提供了缓冲空间。
毫无疑问，数字经济进一步深刻影响人们的消费理念与方式，甚至或许会在一些领域发生消费革命。未来，人们的生产生活方式将进一步向“线上化”方向靠拢。更多的人通过网络实现办公、学习及消费，人们的行为数据也将更加集中化。并且，国家对于数字经济的支持和投入力度也将进一步加大。
根据RCREIT（REITs研究中心），借鉴境外REITs市场推出时点，C-REITs时代当来临。公募REITs有力助推“新基建”、PPP项目投融资模式创新，并推动化解地方政府债务风险；公募REITs是支持租赁住房健康发展的最佳金融工具，租赁住房领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点；面对当前国内存在的居民投资渠道缺乏、优质标的投资门槛高等问题，尽快推出公募REITs这一风险适中、流动性强、稳定回报的投资品种，能够有助于提高金融产品的供给质量，有效完善当前证券市场产品结构。
目前相关金融监管部门正在研究基础设施REITs相关制度和推进方式。等相关制度出台以后，如果PPP项目资产已经形成，拥有PPP项目或者是这种基础设施所有权的一方，可以通过转移PPP这一基础设施及其他的收益权来开展基础设施的REITs业务。
根据RCREIT（REITs研究中心），将基础设施公募REITs与PPP模式结合运用有利于：第一，基础设施公募REITs有助于政府去杠杆。通过REITs能够把有稳定收益的基础设施资产转移给投资人，从而实现社会资本方从政府端承接资产。
第二，基础设施公募REITs可解决社会资本方的退出路径问题。从社会资本方的角度来说，社会资本方若通过PPP的方式获取资产，再结合REITs模式则可以实现轻资产化运营的转变，并打通PPP的退出路径。
第三，基础设施公募REITs符合投资人风险收益匹配的诉求。通过基础设施公募REITs，能够让更多的投资人参与到这类相对比较有稳定现金流的，风险相对可控的优质资产。
国家发改委投资司副司长韩志峰曾表示，基础设施是中国REITs的重要应用领域，推动基础设施REITs正逢其时。RCREIT（REITs研究中心）建议推动REITs与PPP模式结合发展，并应用于雄安新区、长三角区域等国家政策重点支持区域。
当前在基础设施领域，新建项目投资需要大量的资本金，且中国基础设施领域已经形成的大量优质资产沉淀，通过发行基础设施REITs能盘活资产，将收回资金用于新的基础设施补短板项目建设，形成良好的投资循环。
基础设施REITs既有利于防范债务风险、降低企业杠杆，也有利于落实中央部署、推动重大战略实施，还有利于提高股权融资比重、促进中国的资本市场发展。
此外，在国家严格要求防范化解地方政府债务风险的背景下，PPP模式面临更强监管、更严规范。而将公募REITs应用于PPP模式中，则可以拓宽PPP项目融资渠道、降低PPP项目融资成本，盘活PPP项目资本金、促进再投融资，降低企业杠杆，提高社会资本参与意愿和运营能力、降低财政支出要求与负担程度，从而降低财政杠杆率、推动化解地方政府债务风险。
REITs与PPP具有高度契合性
根据RCREIT（REITs研究中心），REITs和PPP在基础资产、收益安排和项目风险等方面都具备相似的一致性：
（1）PPP项目如果以股权或股权收益权作为基础资产发行资产证券化产品，并通过公募基金ABS的方式退出，则与私募REITs产品的构造相仿。
（2）PPP项目的收益比较稳定，可以通过修改公司章程约定较高的分红比例，从而与REITs的高分红比例特征相接近。
（3）成熟运营期的PPP项目风险因素类似于REITs的标的资产，即主要为不动产的运营风险。
（4）REITs与PPP项目资产证券化的标的资产都具有收益较为稳定的特点。
REITs对PPP的重要作用
根据RCREIT（REITs研究中心），REITs对PPP具有以下重要作用：
（1）拓宽PPP项目融资渠道，降低PPP项目融资成本
通过REITs可以帮助减少对传统融资模式的依赖，拓宽PPP项目融资渠道，实现融资方式多元化。并能够突破传统债务融资工具如企业债等在融资总额方面不超过净资产40%的限制。
目前中央层面非常关注地方政府隐形债务，也采取了很多措施。问题的关键在于要利用市场化的机制和渠道，为基础设施建设项目找到长周期、低成本的资金，同时也对建设项目形成来自于市场的制约和监督。
REITs则是相当适宜的PPP项目融资渠道，从国外的经验来看，基础设施、医院、学校、产业园区、仓储中心等等但凡能带来现金流的PPP项目都可以借助REITs融资。PPP项目可以借助REITs，从名股实债转向真正的权益融资，降低融资成本。
（2）调动社会资本参与意愿，提高PPP项目运营能力
推进PPP的过程中，社会资本的参与必不可少。2017年11月，国家发展改革委曾发布《关于鼓励民间资本参与政府和社会资本合作（PPP）项目的指导意见》，明确指出要创造民间资本参与PPP项目的良好环境，分类施策支持民间资本参与PPP项目。
尽管在国家PPP示范项目中，民营企业参与规模已超过三成，但社会资本退出难依然是我国PPP发展面临的困难问题。而REITs作为国外发展了五十年的成熟产品，能够成为金融工具支持PPP项目的有效模式，通过将PPP项目公司股权或股权收益权开展REITs，能够为社会资本的股权投资退出搭建常态化稳健的渠道，从而调动社会资本参与PPP项目的意愿。此外，由于REITs强调真实出售和风险隔离，能够确保PPP项目的稳定运营。
（3）释放PPP项目存量资产，促进再投资PPP项目
2017年7月5日召开的国务院常务会议指出，拿出更多优质资产，通过政府与社会资本合作模式引入各类投资，回收资金继续用于新的基础设施和公用事业建设，实现良性循环。
引入社会资本投资PPP项目，就需要考虑社会资本投资所形成的资产的盘活问题，如果这些资产不能盘活，那么社会资本的再投资能力会减弱，影响到公共基础设施的提供，甚至对经济发展的速度也会造成影响。REITs是帮助PPP项目盘活存量资产，促进再投资的有效方式，也能够满足社会资本的长期稳定回报的要求。
（4）提高PPP项目落地率，推动供给侧改革
第五次全国金融工作会议提出“更加注重供给侧的存量重组、增量优化、动能转换。”REITs通过释放PPP存量资产，促进再投资的循环，能够释放存量PPP项目的资本金进行再投资，从而提高PPP项目的落地率。
通过将REITs应用于PPP项目中，能够实现存量盘活、动能转化，推动供给侧改革。获取现金后再投入到增量资产中，能形成一个良性的发展循环。
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