5月21日，中航首钢绿能REIT发布份额解除限售的提示性公告，公告显示，6月21日，该REIT项目将有2000万份战略配售份额满足解除限售条件。
本次战略配售份额解禁后，可流通份额合计为6000万份，占该基金全部基金份额的60%。
作为限售的战略配售份额，这2000万份基金并没有参与二级市场的交易，而是享受REITs项目的年度利润分配。公告显示，根据项目的2021年年度报告，中航首钢绿能REIT2021年度可供分配金额为1．73亿元，根据《基金招募说明书》的规定，2022年度预测的可供分配金额为1．02亿元。
基于上述数据，当投资人在首次发行时买入本基金，买入价格13.38元/份，该投资者的2021年测算净现金流分派率=年度可供分配现金流/基金买入成本，即每份基金的年度净现金流分派率为12.91%。
表：目前市面上12只已经上市的REITs明细，来源：Wind，界面新闻研究部
Wind数据显示，截至5月20日，中航首钢绿能REIT收盘价为17.09元，相比13.38元的发行价格，涨幅为27.73%。
这意味着中航首钢绿能REIT的年度净现金流分派率远远不及二级市场的涨幅。对此，中航首钢绿能REIT公告特别说明，公募基础设施REIT的净现金流分派率和投资者的买入成本相关。
二级市场交易价格上涨会导致买入成本上涨，导致投资者实际的净现金流分派率降低。
如果投资人在5月19日通过二级市场交易买入本基金，假设买入价格17.06元/份，该投资者的2022年度净现金流分派率预测值为5.98%。
那么，距离首批9只公募REITs的限售份额解禁不足一个月，持续溢价的公募REITs会否面临潜在的价格冲击？
从二级市场的交易价格来看，今年以来，与股债关联性较低的基础设施公募REITs走出了一波火热的上涨行情，尽管近期公募REITs市场有所降温，但整体涨幅仍处于高位。
Wind数据统计显示，9只首批基础设施REITs的发行规模达到64亿份。其中，满12个月解禁的基金份额达到21.93亿份。
业内人士提示，考虑到限售份额即将解禁，并且去年的净现金流分派率不及二级市场溢价，届时会带来新增的流通份额供给，投资者需警惕解禁可能构成的价格冲击。
界面新闻记者了解到，针对累计涨跌幅过大、连续多日涨跌幅过大的REITs项目，目前交易所采取交易日开盘停牌一小时或一天的冷却机制，并要求公募基金管理人提示市场关注交易风险。而随着公募REITs市场的持续扩容，未来相关产品的稀缺性将会下降，资金给予产品的溢价空间或将逐渐减少。
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