今年4月，年内首单公募REITs——华夏中国交建REIT首发引来了超1500亿资金追捧，如今刚刚过去两个月的时间，这一年内最火爆的基金品种又将迎来新品——国金基金注册国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金最近获批，或即将迎来发行。
值得一提的是，目前不少头部和有资源基金公司都在努力耕耘这一万亿市场，不少产品在路上。
从二级市场表现来看，REITs产品整体获得市场认可，与此同时，近期首批公募REITs解禁潮将至。业内人士提醒，投资者要理性看待相关交易风险，着眼于REITs的长期投资价值。
又一单公募REITs正式获批
证监会网站近日挂出《关于准予国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》，批复中称，准予国金基金注册国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为40年。基金的募集份额总额为5亿份，国金基金为基金的基金管理人，招商银行为基金的基金托管人。
国金基金应自批复下发之日起6个月内进行基金的募集活动，募集期限自基金份额发售之日起不得超过3个月。
上交所网站在6月6日更新的招募说明书草案也披露了国金铁建重庆渝遂高速公路RIETs的产品细节。
据介绍，初始募集资金在扣除相关费用后拟全部用于认购国金证券-渝遂高速资产支持专项计划的资产支持证券，该基础设施资产支持证券的管理人为国金证券，基础设施资产支持证券拟对基础设施项目公司重庆铁发遂渝高速公路有限公司进行100%股权及其他形式投资，基础设施资产包括（1）渝遂高速（重庆段）特许经营权；以及（2）基于特许经营权而投资建设和拥有的渝遂高速（重庆段）资产。基础设施项目的原始权益人为中铁建重庆投资集团有限公司和重庆高速公路股份有限公司。
业务及财务情况方面，项目公司负责渝遂高速公路（重庆段）的建设、营运和管理，其主营业务收入主要来源于运营通行费，其他业务收入主要包括：渝遂高速公路（重庆段）沿线范围内的公路服务设施运营及广告设施运营、出租固定资产、应急救援等。
主营业务收入中的运营通行费均来自往来客货车辆缴费，较为分散。2018年-2021年的运营通行费收入分别为59,304.74万元、66,014.59万元、52,776.85万元和79,331.47万元，占同期营业收入的比例分别为97.52%、93.88%、91.30%和88.10%。其中，2020年度通行费收入下降，系受疫情影响免收79天通行费影响；2021年通行费收入占比下降系项目公司处置房产获得8,527.19万元处置收入。
此外，国金铁建重庆渝遂高速公路REITs也对未来的扩募做了安排，招募说明书中称，基金管理人就本基金的新增投资、物色新增基础设施项目，组织尽职调查工作，与交易对方对交易条款进行协商和制定方案，并通过基金扩募或以处置所得价款再投资的方式进行收购。本基金可通过扩募投资于基础设施资产支持证券以间接投资于新增基础设施项目，或在相关规定允许时以其他形式直接或间接投资于新增基础设施项目。
基金公司正在积极布局
多个项目在路上
无论是上市公司还是基金公司，布局公募REITs热情较高。
一些上市公司的公告也显示出REITs布局力度。如华电国际近期就发布了公告称，为响应国家政策号召，建立资本循环体系，打通“投融管退”资金闭环，于2022年5月31日召开第九届董事第二十六次会议，审议通过了《关于开展基础设施REITs申报工作的议案》，同意本公司开展基础设施公募REITs申报工作。
公告宣布，本公司拟选取本公司位于浙江省内的部分子公司（“项目公司”）之天然气热电联产项目作为入池资产。项目公司截至2021年12月31日的资产总额合计约人民币28.05亿元，负债总额合计约人民币16.90亿元，2021年营业收入合计约人民币17.56亿元，利润总额合计约人民币1.35亿元（经审计）。
其中公告显示产品要素为：
华电国际表示，发行基础设施REITs，可通过资产证券化的方式引入权益资金，盘活现有发电资产，实现资产价值重估，拓宽本公司融资渠道，提供增量资金来源，减少对传统债务融资的依赖，起到改善流动性、降低有息负债和资产负债率、优化长期资产负债结构等作用，优化财务表现，促进本公司良性发展。
此外，上交所、深交所目前也已经有部分产品在进程之中。
如近期两只保障性租赁住房项目上报。其中上交所的产品为中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的公募REITs产品，对应的专项计划名称为中金厦门安居保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划资产支持证券，发起人（原始权益人）为厦门安居集团有限公司。
据悉，安居集团系安居控股集团的核心成员企业，作为厦门市唯一市属专营保障性住房及公共租赁住房相关业务的国有企业，主要从事保障性住房及公共租赁住房的融资、建设和运营管理工作。
为响应国家基础设施REITs政策号召，安居集团选取了两个保障性租赁住房明星项目，申报保障性租赁住房REITs.截至2022年3月末，安居集团共承建18个保障性住房项目，总建筑面积约369万平方米，为打造厦门住房保障“新蓝本”作出了重要贡献。
而深交所的产品是红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。
红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，专项计划管理人为深创投红土资产管理(深圳)有限公司。
据了解，此次深圳市人才安居集团选取了4个位于核心区域或核心地段的优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。而项目的主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源。
除了这两个不久前上报的项目，目前上交所目前还有华泰资管的华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金被受理，以及国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金已反馈。
而深交所中，也有鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金产品已获得问询。
据基金君了解，目前行业内也在积极筹备下一批项目，不少基金公司目前已经有多只产品正在推进之中，或在今年陆续落地。新一批储备项目包括仓储资产、产业园、数据中心、特许经营权等多种类型，多位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等公募REITs试点重点支持区域。
建议投资者关注REITs的长期投资价值
今年以来，股票市场颇为震荡，债券市场也难言有系统性机会，作为与股债关联度较低的公募REITs也吸引了市场资金的关注。
截至6月7日，目前场内上市的12只公募REITs今年以来平均涨幅达到1.67%，其中，博时蛇口产园REIT年内涨幅11.87%，而从成立以来市场表现看，富国首创水务REIT涨幅高达44.91%，红土盐田港REIT上涨33.54%，中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT涨幅也超过20%。
不过，随着首批公募REITs即将迎来首个解禁高峰，也带动公募REITs二级市场溢价率有所走低。Wind数据显示，富国首创水务REIT溢价率从2月中旬的超过90%回落至目前的43.56%，中航首钢绿能REIT、博时蛇口产园REIT的溢价率从接近60%的高位回落至44.89%、32.81%。
建信基金表示，今年以来，我国公募REITs二级市场价格的波动较大，“股”性特征较为明显，部分项目上涨幅度较大。据建信基金介绍，公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的派息分红及二级市场价格的资本利得。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显，发挥增益效果；如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs的本质，导致价格短期波动较大。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。
富国首创水务REIT基金经理李盛也称，公募REITs试点阶段，整体产品供给规模较小、流通量有限，吸引了较多投资者的追捧，存在一定的炒作行为。在此也特别提示投资人，要深刻认识公募REITs产品的特性，避免盲目追涨杀跌。
王翘楚也提醒投资人，随着公募REITs市场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将减少。
不少业内人士认为，公募REITs解禁潮降至，二级市场价格短期内或存在一定的压力，不过投资者需要理性看待相关交易风险，着眼于REITs的长期投资价值。
“首批基础设施公募REITs发行规模314亿，但鉴于投资人中存在战略配售者，有锁定期的要求（其中，发起人持有的部分锁定期为3-5年，市场化战略投资者锁定期为1年），因此上市初始的流通市值也就120亿左右，不到发行规模的40%。上市发行一年后，市场化战略投资者持有的部分就解禁流通了，这部分的占比也有30%左右。”富荣基金公募REITs投资总监王甲同表示，也就是说6月份解禁的份额部分与发行初始流通规模相当，从数量上讲这相当于市场增加了一倍的流通份额。
王甲同表示，鉴于首批解禁前，市场公募REITs份额供给少，而适合配置REITs的保险、理财等属性资金无法实现足额配置，在供给关系失衡的情况下，流通的公募REITs存在超额溢价情况，甚至部分REITs的涨幅较大，估值明显虚高。即使在近期资本市场形势不理想，REITs价格出现一定回撤的情况下，已发行的公募REITs平均溢价也超过20%。如果市场流通盘再增加一倍的供应量，部分溢价过高、估值偏离度较大的REITs必然存在价格回撤的压力，这可能会带动整个REITs二级市场承压。
“解禁将大幅释放公募REITs的可交易份额，有利于促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性。”华安基金相关人士则表示，解禁后REITs的二级市场走势将是各投资人和资金对于REITs长短期价值判断的综合博弈的结果。虽然不同REITs基金情况有一些差异，整体而言，本次解禁市值和占发行规模比例还是比较高的，如限售份额短期集中流通到市场交易可能会对二级市场产生一些影响。投资人需要关注相关交易风险和理性看待REITs的长期投资价值。
王甲同还表示，在整个公募REITs市场供给量增加，二级市场价格承压的情况下，会秉承“价值投资、长期投资”的理念，注重选择底层资产优质、估值合理、现金流稳定的项目进行投资，避免追高和炒作。同时在解禁前降低仓位，待解禁一段时间市场平稳后，再择机进行配置。此外，为了避免大量交易过度影响市场价格，带动市场出现不理性抛售，选择通过大宗的方式进行交易，也是稳定市场价格的有效方式。
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