REITs目前已成为除股票、债券、现金之外的第四大类资产，具有分红比例高、参与门槛低、流动性强的特点，是中小投资者间接参与基础设施投资的良好途径。公募REITs试点政策出台恰逢其时，是一项重大投融资创新，也是金融供给侧改革的一次探索，开启了中国基础设施投资的内循环。
为进一步推动公募REITs试点项目落地，基金年鉴编辑部在圆满举办“2020基础设施公募REITs专题研修会”基础上，于11月26日-27日举办系列研修第二期“仓储物流行业公募REITs专题研修会”。来自基金公司、基金子公司、券商及资管子公司、商业银行等逾百名代表与会，共话仓储物流行业公募REITs发展机遇与挑战。
以下是年鉴小编整理的发言嘉宾精彩观点：
上交所债券业务中心高级经理张正喜系统介绍了REITs业务的发展，并重点阐述了仓储物流行业审核要点。
从全球看，REITs自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。
截至2019年12月31日，全球已有42个国家和地区推出REITs，合计发行公募REITs数量为881支，全球REITs市值达到2万亿美元，美国市场REITs市值占全球总市值的约50%。
从产品收益看，美国市场近十年权益型REITs年化收益约为11.26%，明显强过标普500指数；新加坡市场REITs在回报上大幅跑赢股指。不同类型REITs回报差异较大，而基建现金流比较高，受疫情影响不大。
我国类REITs市场近几年快速增长，从2014年发行96.05亿元猛增到2019年的512.38亿元，年复合增长率达39.77%。截至2019年末，类REITs共发行73单，累计发行1439.47亿元。
结合海外市场经验，我国类REITs与国际通行REITs有较大差异，一是发行方式不同，我国类REITs非公开发行，载体为专项计划份额；国际REITs公开发行，载体为股票、信托单位、基金等。二是产品属性，我国类REITs存在优先/劣后结构，投资者有分层；国际REITs属于权益产品，要求强制分红。三是产品期限，我国类REITs以3年为周期；国际REITs无期限限制。四是杠杆要求，我国类REITs标的物业层级不可加杠杆，优先级作为专项计划杠杆，无比例要求；国际REITs总体有杠杆率的要求。五是流动性，我国类REITs主要是机构投资者，流动性低。六是退出方式，我国类REITs发起人可以回购、滚动发行，最后通过公募REITs退出。
张正喜梳理了政策方向，基础设施公募REITs试点模式最优选择是公募基金 资产支持证券。一方面可以解决公开发行问题，另一方面可以解决持有项目公司股权问题。在职责和分工方面，国家发改委、证监会协同推进基础设施REITs试点工作，从工作进度来看，11月中旬，证监会基金指引及交易所、协会配套业务规定定稿发布；11月底，地方发改委遴选首批试点项目并推荐至国家发改委、证监会；争取在12月首批项目注册。
最后，张正喜重点阐述了仓储物流行业审核8个要点。一是关于项目资产重组。在剥离的过程中，主要关注剥离的资产是否具有独立性，剥离的时候可能涉及到一些税是否办理完成。
还有项目公司要搭建股债结构，主要是为了避税，可以增加投资者的收益。
二是关于他项权利设定。目标资产的权属应当清晰明确，不得附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制。已经存在抵押、质押等担保负担或者其他权利限制的，可以使用募集资金解除，可以归还银行贷款，但是必须要首先取得抵押权人银行的同意。
三是关于土地用途的合规性。工业用地用成仓储，存在不一致的情况，要充分揭示风险，并设置相应的风险缓释措施；产业园区招商引资过程中，出让有限制条件，原始权益人要和合同方进行沟通；还有土地证分割的问题。
四是关于现金流来源集中度，现金流要具有合理的分散度，要设置充分的提示风险。
五是关于现金流预测合理性，后续预测空置率有所下降，或者说单价有所增长，尤其是下降或者增长变化幅度比较大的，需要说明这个原因，说明指标选取的合理性。
六是关于资产估值，大部分采用收益法来进行估值，作为交叉验证也可以采用成本法和市场法来进行估值。
七是关于同业竞争，原始权益人或者是基础设施的管理机构和入池资产有相同的业务，需要在募集说明书中说明谁来获得商业机会，如何避免可能出现的利益冲突。
八是关于关联交易。关联交易占比比较大，可能就会构成障碍，如何做到市场化运营是关注重点。
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