2017亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告
中国房地产业协会金融专业委员会与戴德梁行联合发布
戴德梁行与中国房地产业协会金融专业委员会于 2016 年发布了第一期亚洲房地产投资信托基金 (REITs) 研究报告，其中重点分析了香港和新加坡 REITs 的市场表现及其持有的中国大陆物业情况。本期研究报告新增了日本 REITs 市场分析以及国内商业房地产资产证券化市场分析。
截至 2017 年第二季度，亚洲市场上活跃的 REITs 共计 142 支，总市值达 1,989 亿美元，其中香港、新加坡、日本三地 REITs 市值合计占比达 94.1%，仅日本一国占比过半。参考各支REITs的年度财务报告以及彭博数据库，我们发现三地REITs的主要财务指标呈现以下特点：杠杆率从高到低依次为日本 (44.5%)-新加坡 (34.3%)- 香港 (29.1%)；分派收益率从高到低依次为新加坡 (6.3%)-香 港 (5.6%)- 日 本(4.0%)； 就 溢 价/ 折价率而言，香港 REITs 整体呈现折价状态 (-34.7%)，新加坡和日本REITs 整体来看则略有溢价，溢价率分别为 5.2% 及 2.8%。
自 2014 年首单权益型类 REITs 中信启航专项资产管理计划成功发行以来，国内商业房地产资产证券化市场蓬勃发展。尤其是 2017 年，仅前 10 个月成功发行的产品在数量以及规模上就已超过前三年总和。截至 2017 年 10 月，国内已成功发行商业房地产资产证券化产品共计 43 单，总发行规模 1,262.2 亿元。从底层资产的角度分析，香港和新加坡 REITs 目前持有 68 个位于中国大陆的物业，国内类REITs/CMBS 产品涉及的底层物业数量已达 107 个。本期报告通过选取代表案例，从物业所在区位、硬件指标以及核心经营数据等方面对境内外资产证券化产品所持有的大陆物业进行了对比分析。尽管所选案例并非能代表所有物业水平，但不难发现，目前已有多个优质的区域型地标物业在国内发行类REITs/CMBS 产品。单纯从资产质量的角度来看，国内已经具备发行公募 REITs 的资产储备。
最后，本期报告选取了第一支在香港上市的REITs产品-香港领展房地产投资信托基金 (LinkReal Estate Investment Trust) 进行案例分析。自 2005 年 11 月上市以来，领展的计划管理人利用资产提升和资产投资策略进行主动管理，使其在过去 10 多年表现出持续稳健的发展态势，成为按市值计算亚洲最大的房地产投资信托基金。本期报告对领展的物业资产组合、财务表现、经营发展模式以及计划管理人角色等方面进行了重点研究，为今后可能开放的中国公募 REITs 市场提供借鉴意义。
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