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公募REITs首现上市首日破发
来源:中国基金报
作者:李树超
2022-11-23

  一度备受资金追捧的公募REITs基金,首现上市首日就破发的现象。

  11月22日,中金安徽交控REIT首日上市,当天就以超4.5%的亏幅收盘,这是公募REITs产品首次出现上市首日破发的情况。

  多位业内人士对此表示,近期债市回调,公募REITs二级市场波动较大,以及机构投资者流动性需求增加等因素,都可能会影响到REITs上市新基金的表现。他们也建议,投资者应该充分认识REITs基金的风险收益特征和产品特性,根据未来分红预期合理评估REITs价值,在该类产品投资中要合理配置资产,并做好长期投资。

  首现上市首日破发

  新产品上市首日跌幅4.5%

  11月22日,发行规模108.8亿元中金安徽交控REIT在上交所首日上市,开盘即跌破发行价,与前期动辄斩获30%涨停板的现象形成巨大反差。

  11月22日开盘,中金安徽交控REIT以10.73元开盘,跌破了每份10.88元的发行价。盘中,该只基金一度跌至10.037元,盘中最大跌幅达到7.75%;截至当日收盘,该只公募REITs价格企稳回升,收盘价格收于10.39元,跌幅4.5%。

  针对公募REITs上市破发的现象,一位公募资深人士对此表示,破发原因可能有以下几个:一是近期债券市场表现不佳,而公募REITs作为大类资产配置的重要品种,它具备“固收替代”的功能,近期债市的回调也可能会波及到公募REITs投资者的热情;二是近期公募REITs二级市场整体也是下跌的环境,也会对新基金上市的热度产生影响;第三,在今年以来发行的公募REITs产品中,该只产品发行价超过10元,估值在高速公路板块中也相对较高,可能也会产生上市破发的压力。

  “债市和公募REITs市场的主要投资者都是机构类型的投资者,不排除部分投资者在债市回调中,会基于流动性的需求,而影响到公募REITs市场的表现,并因此产生上市首日破发的情况。”该公募资深人士称。

  一位公募人士也表示,该只REITs产品标的是高速公路,REITs产品更看重底层资产情况,近日上市的华泰江苏交控REITs盘中也出现破发,可能是投资者对投资标的资产质量存在分歧。

  根据中金安徽交控REIT招募说明书中披露的可供分配金额测算,该只基金2022年11月至12月预测现金流分派率为6.28%,2023年预测现金流分派率为8.17%。

  上述公募资深人士称,“目前受疫情影响,高速公路项目的营运情况相对一般,但如果项目估值定价相对较高,在当前市场环境中,这样的高估值可能不会得到二级市场投资者的认可。”

  不过,也有业内人士分析,公募REITs是适合长期投资的资产,在中长期会回归到标的自身的经营净现金流、基本面的价值。因此,短期的市场波动不宜过度解读,但是上市首日破发,确实会影响到各类资金参与投资的热情,未来市场选择REITs项目,也会更加精挑细选,关注项目本身的质地,同时更加注重合理的估值,以实现长期的稳健回报。

  “公募REITs产品首日破发,是近日市场走势和投资者情绪变化的综合反映,此前网下配售和公众认购环节的热销,可能会推高该类产品定价,而定价变高也会损失赚钱效应,相信随着市场化的演绎,该类产品的估值定价会回归到合理的区间。”一位公募人士也称。

  Wind数据显示,截至11月22日,目前全市场已有22只公募REITs产品上市,上市首日平均涨幅为13.47%,涨幅最高的国泰君安临港创新产业园REIT、华夏合肥高新REIT、中金厦门安居REIT等6只产品,首日涨幅达到30%的上限,该类基金二级市场的优秀表现,引发了资金“类打新”的认购热情,在产品认购环节常常引发百亿,甚至千亿资金的追捧。

  公募REITs较适合长期持有

  应充分认识风险收益特征和产品特性

  中金安徽交控REIT是目前国内已发行规模最大的公募REITs基金,募集期间,中金安徽交控REIT有效认购总户数3.89万户,有效认购份额10亿份,净认购金额108.8亿元。这只产品也是中金基金继中金普洛斯REIT、中金厦门安居REIT之后,第三只上市的公募REITs基金。

  公开资料显示,中金安徽交控REIT的底层资产为沿江高速公路,位于安徽芜湖、铜陵、池州市内,全长161.153公里,是沪渝国道(G50)安徽段的重要组成部分,服务于国家“长三角一体化”和“长江经济带”发展战略,实现了长江中、下游的快速互通,对于加强泛长三角区域的经济活动具有重要意义。

  同时,安徽经济的高速发展为标的资产收益提供了保障。沿江高速开通已经十余年,其交通构成、模式和交通流量已趋于稳定,切合公募REITs底层资产收益稳定的要求。

  业内人士分析,公募REITs作为长期资产配置新选择,产品可分配收益主要来自于底层资产的经营净现金流,也是支撑其二级市场表现的主要因素。

  在中金基金看来,公募REITs产品的风险收益特征与传统金融产品有较大区别,投资者应以长期视角和长远规划,充分认识REITs基金的风险收益特征和产品特性,对相关资产情况及其运营模式进行充分了解。

  长期来看,公募REITs的投资价值一方面体现在相对股债市场独立的资产配置功能,另一方面,公募REITs最终投资于运营较为成熟的基础设施项目,并且在满足分红条件的情况下,每年至少将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者,因而较适合长期持有。

  “投资者可深入了解REITs的底层资产及收益情况,基于理性的价值判断,根据未来的分红预期合理评估REITs价值,抱着长期配置的心态来投资公募REITs,并通过长期持有与合理的资产配置力求获得较好的投资回报。”中金基金相关人士称。


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