2021年5月17日，首批9只公募REITs产品获批，宣告公募REITs正式启航。在过去3年时间里，沪深两市交易所陆续有36只公募REITs成功上市，涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型，首发加扩募规模突破千亿元大关。
今年以来，公募REITs市场迎来多重政策利好。年初在监管会计准则调整的利好刺激下，公募REITs二级市场价格快速反弹。截至5月10日，36只上市公募REITs年内平均涨幅达到4.97%，更有19只公募REITs年内涨幅超过10%。
4月中旬，证监会发布5项资本市场对港合作措施，明确将REITs纳入沪深港通，这也是落实新“国九条”的重要举措。在业内人士看来，REITs正逐步进入扩容提质的新阶段，REITs市场建设是完善中国基础设施投融资体系的重要举措，可以进一步推动经济高质量发展，助力中国经济转型升级。
公募REITs市场迅速壮大，整体规模突破千亿元大关
36只上市产品、1184亿元发行规模，公募REITs三周年成绩喜人。
据华夏基金数据统计，截至2024年5月10日，中国内地公募REITs市场已有36只产品上市，市场整体发行规模突破千亿大关，达到1184亿元。项目涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型，起到了很好的规模效应和示范效应。
项目储备方面，截至5月10日，目前还有建信建融家园租赁住房REITs、招商公路高速公路REITs等十多只REITs进入受理反馈问询等阶段，距离正式获批指日可待。
而从上市以来的表现上看，36只产品上市以来平均涨幅达到5.16%，其中，鹏华深圳能源REIT上市以来涨超38%，为表现最好的一只。中航首钢生物质REIT、华夏北京保障房REIT、中航京能光伏REIT上市以来涨幅也在20%以上。
回顾公募REITs过去三年走过的历程，中金基金创新投资部执行负责人刘立宇认为，过往三年，我国公募REITs市场迅速发展，配套制度逐渐完善，资产类型日趋多元，在盘活存量资产、提升融资能力等方面发挥了重要积极作用，同时也进一步丰富了资本市场投资品种，为满足广大投资者多元化理财需求提供了新的选择。
华夏基金也认为，试点三年，公募REITs市场从发行审核效率的不断提升，到规范REITs发售业务规则，再到信息披露规则、会计政策等核心机制的陆续出台，展现出中国公募REITs在实践中持续完善和优化的良好态势。
中信建投基金尤其指出，公募REITs产品的引入为我国资本市场带来了积极成效。“一方面，加强了资本市场与实体经济的联系，促进了基础设施行业的资本化，盘活了交通、能源、园区、仓储物流、市政、生态环保、保障性租赁住房等基础设施领域资产，为基础设施行业提供了增量资金，推动了基础设施行业的健康发展。另一方面，公募REITs产品的成功推出降低了基础设施行业的投资门槛，为投资者提供了更多的投资机会和资产配置工具，提升了资本市场的透明度和流动性，进一步促进了资本市场的健康发展。”
“特别是在当前经济形势复杂严峻、各类资产价格波动的大背景下，兼具股债属性且具备分红条款的公募REITs产品已成为受到投资者欢迎的资产配置工具之一。”建信基金提到。
首发 扩募双轮驱动
Wind数据显示，过去3年发展中，不仅多只REITs顺利首发，更有4只REITs产品实现扩募，富国首创水务扩募处于已反馈状态，中航京能光伏的扩募已获受理。未来“首发 扩募”双轮驱动，REITs业务将进一步壮大发展。
更值得一提的是，日前中航京能光伏REIT扩募申报被上交所受理，这是行业首单资产混装的扩募项目。未来公募REITs将从单一资产扩募迈进混装资产扩募的2.0时代。
对于扩募，国泰君安资管直言，REITs成长性的核心是扩募，扩募可助力品牌打造、助力REITs二级市场表现提升。从境外成熟市场经验来看，REITs市场主要依靠扩募实现规模壮大和持续发展，以美国市场为例，截至2023年9月末，美国REITs总市值约1.2万亿美元，但数量仅有约200多只，近年来美国REITs年度扩募规模均在300亿到500亿美元之间，扩募的贡献显著。
国泰君安资管进一步表示，市场化并购将成为未来扩募发展的必然趋势；扩募能力将成为REITs生命力的重要评价标准；扩募能够实现资产组合优化，助力管理水平提升。
“扩募对于基础设施公募REITs的好处主要在于提升了资产的分散性，降低了集中性的风险，而无论是单一类型资产的区域分散性还是相似资产收入的分散性，对已上市基金来说都具有积极影响。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，公募REITs市场首发 扩募“两条腿走路”才能更快、更稳健地发展。
先锋瑞驰基金表示，对于每个REIT，首发只有一次，但扩募可以有很多次。从海外成熟REITs市场发展来看，扩募带来的资产上市规模远远大于REITs新发上市的规模。“扩募对于REITs管理和发展来说极为关键，意味着已上市的REITs可以通过收购新的资产来发展壮大。”
东吴基金公募REITs总部副总经理李军更是表示，目前，REITs的发展方向是通过扩募打造具备长期战略价值和内生价值创造的资产上市和收并购平台。目前扩募的各项要求和程序仍有望优化和简化，跨发行主体的资产购入也可能将是市场优化建设的领域。同时，建立Pre-REITs、私募REITs等多层次市场或将是进一步完备REITs生态建设的重要环节。
在波折中寻求发展
过去三年，中国REITs市场在大发展过程中，也遭遇流动性不足、投资者不成熟等挑战。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，公募REITs市场自启动以来，在推动实体经济发展和金融创新方面取得了积极的进展，但在快速发展的过程中也遇到了一系列的挑战。例如在资产供应方面，仍有符合发行要求的合格资产相对不多、市场化发行人的活跃度相对不高的问题；在资产定价方面，还存在一级市场发行定价规则还需进一步磨合、二级市场对资产估值存在分歧等挑战；在资产审核方面，部分类型资产的审核标准化程度仍有待进一步提高。这些挑战在一定程度上都会对市场的扩容速度和发行效率造成影响。
可以看到的是，在监管机构的统筹和指导下，三年以来监管机构及市场各参与主体也采取了各种措施改善二级市场流动性，完善市场建设，促进REITs市场的健康发展。包括积极构建多层次REITs产品架构、扩大基础设施资产范围、推动多元化资金入市、优化项目审核机制、细化信息披露要求、强化中介机构监管等。
“关于发展过程中的挑战，一是公募REITs的市场认知度还有待进一步提升。尽管我国公募REITs已经从试点阶段进入常态化发行阶段，企业对公募REITs产品概念和运作机制逐步具备一定的专业度，但是资产持有方对发行公募REITs依旧存在一些顾虑，包括资产定价及融资成本、存续期产品管理压力和二级市场短期波动带来的不确定性等。”建信基金表示。
建信基金还表示，二是流动性有待进一步提升。由于公募REITs市场在中国起步较晚，市场参与者对其认识和理解还不够深入，一方面使得市场参与度不高，导致少量交易行为便能对产品的价格趋势产生影响，进而对于市场定价造成扰动，在一定程度上可能加剧市场波动性；另一方面是当前公募REITs市场的机构投资者比例高，类似的机构投资者具有相似的风控管理机制，使得市场上投资行为具有趋同性，可能对市场波动产生放大效应。
“最大的挑战应是来自对REITs产品证券属性的定性，以及基于定性问题而引发的市场波动，而这个问题随着年初监管部门给出关于REITs产品定性的权威性答复，已经得到了很大的缓解。”先锋瑞驰基金则如此表示。
此外，不少业内人士提及可以通过吸引更多增量资金、加强做市商等来解决REITs流动性问题。
中信建投基金就表示，在改善流动性方面，首先是吸引更多的增量资金参与公募REITs投资，除社保基金、保险资金和年金等长期资金外，可以通过宣传引导公众投资者参与到公募REITs的投资等；其次是完善做市机制，可以通过优化对做市商的考核机制来提升做市商的积极性；最后是提升市场透明度，包括加强信息披露、分类监管等，增加投资者对市场的信心，提高市场的流动性。
REITs迎来新的发展机遇
作为连接金融市场与实体经济的重要桥梁，REITs是经济转型和高质量发展的重要一环，在资产盘活、资产退出等方面占有重要地位，多重政策利好之下，我国REITs市场将迎来新的发展机遇。
建信基金指出，2024年前4个月，公募REITs迎来各种利好，特别是新“国九条”为REITs市场提供了政策支持，指明了发展方向，预示着我国REITs市场将迎来新的发展机遇。此外，证监会还发布了《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》，支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs，拓宽增量资金来源。多重政策保障下，公募REITs发行市场有望加速。
中信建投基金更是直言，存量经济时代，公募REITs的发展被各方寄予厚望，具备良好的发展前景和配置价值。第一，公募REITs作为创新金融工具可以进一步盘活存量资产，扩大社会投资规模，获得国家政策的积极支持。
第二，我国庞大的基础设施资产、丰富的基础设施品种，为发展公募REITs市场奠定了较好的基础。
第三，无风险利率的下行，供需失衡资产荒的背景下，REITs资产稳定现金流和高分派率的配置优势日益显著。
第四，中国资本市场多年的发展为公募REITs市场的建设培育了丰富的参与主体，与此同时，随着投资者教育水平的提升和金融市场认知的不断加深，投资者对于REITs等金融产品的认知度也在逐步提升。
同样，先锋瑞驰基金也表示，非常看好国内公募REITs的发展前景和投资价值。“市场经过3年的试点期运行，经受了复杂外部环境和内部问题的考验，也在不断发现问题和解决问题中更加健康成熟，投、融两端的机制建设不断完善。”目前已获批未发行和待审核的项目有20只左右，有公开信息报道的储备资产接近200只，可以说市场即将进入了快速成长期。
此外，华夏基金表示，REITs产品迎来市场机遇，第一，目前经营数据较好、现金流稳定的项目更容易获得市场的青睐，同时已上市优质运营主体可以积极扩募，收购优质资产，优化投资组合，形成投融资良性循环；第二，运营管理信息透明化，做好投资者关系、常态化信息披露及合规管理有助于提振投资者信心；第三，利率中枢下行，具备稳健高分红属性的资产更容易获得投资者的关注。
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