元大宝来证券投资信托公司副总经理 郑昭明
我代表台湾的元大宝来投信，跟大家做不动产投资计划基金的分享。原来我们是台湾最大的基金管理公司，它主要的收益是来自于租金和不动产部分的增值，大部分收益用来做分红。
目前我们来看去年在全球投资前三名分别是纽约、伦敦和东京。今天可能大家听到的，如果个人去海外做房地产投资可以做参考，去年全球各个地方表现比较好，美国涨了17%，澳洲达到了2成，今年其实整个状况没有去年那么优秀。主要是因为前面几年美国一直在做宽松，所以对整个房地产来说是处于比较正面的态势。不过现在美国QE准备收紧，我们看未来的趋势。
目前我们对各个市场的看法，对于美国、香港、新加坡、欧洲，我们看日本看多，因为目前日本的经济有起色。在美国其实我们觉得它的经济从现在开始有点复苏，但是没有我们想象的那么强劲。但是就整个房地产细分来看，其实我们比较看好的是写字楼部分，像医疗、工业、酒店、购物中心我们是持比较中性的态度，比较看空的是住宅部分。
我们觉得后面的增长空间比较有限，REITs是固定商品，它相当于高收益率债券的类型。美国经济开始走缓，其实不排除它再度陷入衰退。其实北美的REITs受到资金的追捧，我们特别看一下像写字楼都有两三成的涨幅表现。从2010年到2014年美国QE的出台，REITs呈现多头的格局，已经走了好几年的多头。我们估计会逐渐往上走，美国REITs的表现会往下走，会把去年的涨幅吐出来。
北美的REITs目前的价格交易溢价大概是15%，这是美国的REITs处于估值偏高，全球的资金其实这几年回流到美国市场，这两年的交易量北美的REITs一直往上走。它的经济复苏是不平衡的复苏，我们看到整个表现。我们觉得它的空置率还是处于比较偏高的状态。我们觉得美国这边的写字楼，它的空置率不太容易呈现下滑的趋势。美国西岸整个涨幅大概是5%到8%，我们这边举例REITs，其实它组成全球的不动产证券化投资基金，你可以在各个交易所里面挑选，你看重写字楼，你可以买偏写字楼的REITs。
因为它主要跟国内一样也是受到消费影响，所以它的需求也在往下走，年化的租金成长只有2%，目前的空置率高于10%，工业部分我们看到前面一两年美国经济稍微比较好转，所以它也带动了工业的需求上升，工业化的REITs主要像工业设施，你要搭一些厂房，其实它可以很快的建设好。所以我们估计目前会持续增加，在美国房地产部分，尽管现在美国的利息处于比较低的水平，其实还是在于人口的结构和消费的改变。美国其实也是跟其他国家一样，人口有老化的现象，新一代的年轻人跟其他国家一样，也不像国内，大家觉得结婚买婚房，美国房地产也处于销售疲弱的态势。
我们来看一下日本的市场，目前全球看的比较好的地方，主要有基本面专项的动作，估值也偏低，成长性比较高。其实我们可以看到日本开始好转，资金回流到日本，这是今年在全球各个国家比较有潜力。虽然大家普通觉得日元大家都看贬，但是我们觉得以目前市场的状况看起来，我们觉得日本看贬的程度比市场预期还要强。如果它可以贬到130大概就是极致了，我们觉得日元已经接近最极致，我们觉得日本的资金流入会让日元更有支撑。因为欧元主要是经济出现恶化的动作，所以导致欧元区域欧洲央行做了QE的动作。
大家可以看到这个特日本的企业成长比美国表现的更加稳定，目前东京的写字楼空置率连续十九个下滑，目前东京区域日本的主要城市的空置率也是呈现全面下滑的代时。最近整个东京去的租金呈持续上升的动作，午夜这边的价格也是处于回升的态势。我估计很多人去过东京，大家知道那边非常繁华，那边的房地产现在大概只有五到六万人民币。东京目前的租金开始回升，我们来看2014年美国这边因为资金大量的流入，目前在日本比较偏弱势的情况下，在东京投资房地产，我们再看另外一个方面，中环的租金已经很高，有很多企业开始慢慢办理中环。之前的沪港通，我们觉得香港整个租金已经接近顶峰开始往下走，这就是我以上的报告，谢谢大家。
6
