REITs目前已成为除股票、债券、现金之外的第四大类资产，具有分红比例高、参与门槛低、流动性强的特点，是中小投资者间接参与基础设施投资的良好途径。公募REITs试点政策出台恰逢其时，是一项重大投融资创新，也是金融供给侧改革的一次探索，开启了中国基础设施投资的内循环。
为进一步推动公募REITs试点项目落地，基金年鉴编辑部在圆满举办“2020基础设施公募REITs专题研修会”基础上，于11月26日-27日举办系列研修第二期“仓储物流行业公募REITs专题研修会”。来自基金公司、基金子公司、券商及资管子公司、商业银行等逾百名代表与会，共话仓储物流行业公募REITs发展机遇与挑战。
以下是年鉴小编整理的发言嘉宾精彩观点：
汉坤律师事务所合伙人方榕律师侧重在法律合规性的角度进行分享。
关于基础设施项目的合规性，第一是对区域和行业准入要求。其中行业准入有明确要求，分为两大类，一大类是优先支持类，主要体现基础设施的短板，包括仓储物流、收费公路、港口交通设施、水电气热等市政设施、城镇污水垃圾处理和固废危废处理等。另一类是鼓励类，包括高科技产业园区、新型基础设施信息网络等。
第二是项目公司合规性，从主体、财务会计制度、资产权利方面来看，项目公司要求会比较干净。历史沿革比较复杂，需要做资产剥离，或者做项目公司层面上的重组。
第三是基础设施资产合规性。有几个定性要求，一是要求资产权属清晰，基础资产范围明确。二是转让、担保没有限制。三是要求资产没有任何权利负担。四是固定资产投资程序合规。五是用途一致。仓储物流项目更加突出问题是基础设施资产土地用途的合规性，特别土地用途与建筑物用途，以及实际用途和租赁用途之间的一致性。六是取得经营资质。
关于仓储物流项目合规性，相对于其他基础设施项目，合规性相对要简单一些。最为关注的问题是用地性质，工业用地、物流仓储用途属于不同用途，工业用地不能用于仓储项目。土地性质是工业用地并在报建，或者法律文件上面没有何明确注明是用于仓储用途，在去做基础设施公路REITs首批试点的时候，可能会有很大的合规瑕疵。另一个关注的问题是租赁合同和仓储合同的使用。以仓储合同为底层合同没有房产税，但可能在构筑现金流的稳定性属于不固定合同，同时保管人也有妥善去保管储存货物的义务。
关于仓储物流项目转让合规性，有几个不同的维度，首先是项目转让的法律考量，涉及三个问题。一是合法有效性的问题。既有内部决策程序，也有地方政府、产业园的限制。二是转让风险控制问题。项目公司存量负债可能会影响到公募REITs投资人的利益。三是资产定价环节的公允性。在价格比较低的情况下，是否损害第三方债权人的利益。
其次是项目转让限制，涉及两个方面。一是项目公司股权转让的限制，要结合项目公司的情况、将来公募REITs产品结构以及所签署的入园协议、产业招商协议等综合来看；二是土地使用权转让的限制。协议出让用地，地方政府会有优先购买权。
再次是外资企业转内资企业，涉及跨境的交易，可能会有外汇政策的不确定性。政府会鼓励前期先通过境内过桥，把外资结构转成内资结构，再做发行公募REITs的安排。
最后是上市公司出售资产。涉及资金成本、决策审批、信息披露、关联交易、境外上市、退市风险等问题。
此外，方榕分享了基础设施REITs治理结构。具有三个层次的管理架构：最上层就是公募基金端，主动管理或者通过召开持有人大会，在公募基金层面去行使管理职权的安排。中间层是专项计划端，核心就是怎样实现公募基金和专项计划的联动，实现一体化的运作。建立联合工作机制，由公募基金管理人主导，专项计划管理人跟从，可简化管理成本和简化流程。最下层是项目端，出于公募基金管理人主动管理的要求，倾向于由公募基金管理人、运营管理机构和项目公司三方共同来签署运营管理协议，在项目执行层面上面会更加顺畅一些。
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