REITs目前已成为除股票、债券、现金之外的第四大类资产，具有分红比例高、参与门槛低、流动性强的特点，是中小投资者间接参与基础设施投资的良好途径。公募REITs试点政策出台恰逢其时，是一项重大投融资创新，也是金融供给侧改革的一次探索，开启了中国基础设施投资的内循环。
为进一步推动公募REITs试点项目落地，基金年鉴编辑部在圆满举办“2020基础设施公募REITs专题研修会”基础上，于11月26日-27日举办系列研修第二期“仓储物流行业公募REITs专题研修会”。来自基金公司、基金子公司、券商及资管子公司、商业银行等逾百名代表与会，共话仓储物流行业公募REITs发展机遇与挑战。
以下是年鉴小编整理的发言嘉宾精彩观点：
中信证券债务融资业务线执行总经理、联席负责人俞强分享了仓储物流项目尽调的经验，对于公募REITs定价初步的探讨，以及提高公募REITs流动性的建议。
高标仓与传统物流设施相比在诸多方面有显著提高。从需求来看，截至今年6月底，我国高标仓存量大概有6400万平米，预计未来两年还会有3600万平米入市。以2019年中国和美国的GDP作比较，中国GDP约100万亿，折算15万亿美元，美国GDP差不多是中国的1.5倍，美国高标仓是中国的4倍，发展潜力空间巨大。从不同的区域来看，空置率也有差异。华北区域空置率达到14.6%，属于5个大区域里面的中等水平；空置率最小的是华南和华东区域，华东是9.5%，华南是4.6%，而且租金还保持增长的态势。相对而言，华北、华中、西南区域平均租金水平都在下降。从市场占有率看，高标仓市场呈现一超多强的格局，其中，普洛斯在高标仓占据领先地位，占比30.3%，万纬占比7.4%，宝湾占比5.5%。
公募REITs尽调与其他品类有明显的不同，跟债券类的项目相比，增加了底层资产包括运营管理的尽调需求；相对于普通的证券化，重点是第三方运营机构，包括它的历史业绩、未来稳定运营的能力、整体治理机制、决策机制。
《尽调指引》主要分为对基础设施项目的调查、对业务参与人的调查、尽职调查的分工与要求三个方面。从项目尽调来讲，一是项目公司的历史背景和合规性，包括设立情况、重大重组情况、商业信用情况、独立性情况、股东出资、组织架构与内控等。二是项目公司经营情况和同业竞争，包括经营模式、行业情况及竞争状况、同业竞争及关联交易等。三是项目公司财务核查，包括近三年一期的财务报告和审计报告、一年一期、备考报表三个维度。四是基础设施资产核查，包括基础设施所处区位、所处行业、账面价值和评估价值情况等。五是基础资产现金流核查，包括现金流真实性、分散度、预测情况、现金流提供方。
从业务参与人尽调来看，参与机构目前主要是原始权益人、基础设施运营管理机构、托管人和其他有重大影响机构，尤其是未受到强监管的金融机构都需要做尽调。
从尽职调查的分工与要求来看，在分工方面，一是可以聘请同一批中介机构开展尽调，二是联合开展尽调，三是各家机构如何出报告尚未细化。在未尽事项方面，专项计划尽职调查要做兜底的安排，底稿也要求保存。
从仓储物流基础资产尽调来看，一是资产运营的流水和凭证，仓储物流园区一般有保证金，租赁合同较长且阶梯式增长，重点抽查银行与租赁合同约定是否相符。二是可租赁面积的合规性，不排除部分园区会存在测绘面积和租赁面积不符。三是园区的维护维修，可能涉及到当地开发区等具体的要求。四是园区的标准和租金匹配性，不同园区的标准存在差异。
公募REITs的定价跟国内其他权益品种（IPO或者增发）流程高度相近。具体到定价本身而言，离不开风险和收益两个特征，而仓储物流行业收益应该说跟其他REITs具有同质性，一般可分为当期的派息率和未来的增值收益两部分。仓储物流类的当期派息率很可能是低于整体公募REITs的平均派息率。从承租人角度来讲，单一承租方可能更考虑仓储物流项目租金定价公允性，以及在未来资产转让环节的可行性；多元化的承租人可以考虑租赁本身的业务稳定性、租赁的历史情况等因素。从风险方面，考虑资产的流动性，这跟底层资产有关，也是相对独立的风险要素。
从国外REITs流动性情况来看，美国REITs流动性要好于平均意义上的股票流动性，新加坡市场REITs流动性同样高于股票。综合国外经验看，REITs流动性好，通常相对容易形成流动性溢价，反之就容易形成折价；流动性也是投资人退出的最重要保障。根据目前国内交易所征求意见稿，公募REITs可以采用竞价、大宗报价、询价协议等各种方式来交易，而且可采用质押式回购。REITs提升流动性的举措包括：建立完善的做市商机制，纳入融资融券标的，降低投资者门槛，ETF交易为REITs交易提供借鉴。
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