REITs目前已成为除股票、债券、现金之外的第四大类资产，具有分红比例高、参与门槛低、流动性强的特点，是中小投资者间接参与基础设施投资的良好途径。公募REITs试点政策出台恰逢其时，是一项重大投融资创新，也是金融供给侧改革的一次探索，开启了中国基础设施投资的内循环。
为进一步推动公募REITs试点项目落地，基金年鉴编辑部在圆满举办“2020基础设施公募REITs专题研修会”基础上，于11月26日-27日举办系列研修第二期“仓储物流行业公募REITs专题研修会”。来自基金公司、基金子公司、券商及资管子公司、商业银行等逾百名代表与会，共话仓储物流行业公募REITs发展机遇与挑战。
以下是年鉴小编整理的发言嘉宾精彩观点：
招商银行研究院行业所研究组长王海量分享了中国高标仓供需格局与估值情况。
从市场供需看，高标仓长期需求稳定，供给存在提升空间。一是高标仓最主要的作用是降本增效。相比美国和英国，中国的物流成本占GDP比重偏高。二是需求端，消费、物流、高端制造等主要租户规模扩张。综合高标仓需求增速预测，消费行业和第三方物流是主要增长动力，高标仓在未来三年的需求还可以保持每年12%以上的增速。三是供给端，一手市场方面，仓储用地获取难度大是高标仓扩张的最大掣肘。难点有三个：工矿仓储用地供给紧张；一线城市仓储用地供应紧张；地方政府针对高标仓行业出台了较为严格的政策，比如，北京严禁三环路内新建和扩建仓物流仓储设施；上海用地指标向制造业、高新技术产业倾斜。二手市场方面，非优仓储改造难度大，改造成本比较高昂。
从全球范围来看，仓储项目发展首要条件都是选址，仓储项目能不能成功跟当地的经济发展水平、产业结构、交通布局都有密切的关系。国内主要经济带在仓储项目方面发展也各不相同。其一，长三角是国内经济最发达的城市群，先天基础优厚，但短期供给上升过快。电商和物流是高标仓非常重要的租户，长三角电商销售及快递业务量占比约40%，阿里巴巴、拼多多、苏宁等电商总部都在这个区域；长三角高端制造业整体处于产业升级转型的领头羊位置；从日租金来看，长三角大部分城市高标仓供需都比较健康，而嘉兴、南京短期供给上升过快，需要时间消化。
其二，珠三角经济产业结构和长三角并驾齐驱，交通一体化是高标仓发展的最强催化剂。珠三角仓储物流发展略逊于长三角，高铁密度存在提升空间；粤港澳大湾区规划将提升珠三角交通一体化水平；珠三角主要城市出租率都在85%以上，发展比较良性。
其三，环渤海拥有国内最密集的港口群，但区域不平衡现象明显。环渤海地区高端制造业正在快速发展；环渤海的交通呈现以北京为中心的辐射状；从日租金来看，只有北京和廊坊较高，其他城市要么租金不高，要么出租率不理想。
其四，中西部地区经济密度不高，电商竞争压力明显，短期过热风险加剧。主要城市武汉、成都、重庆和西安在接下来两年可以实现50%的增长；中西部地区整体租金、出租率都处于相对比较低的水平。
王海量分享了高标仓的估值方法。常用估值指标包括Cap Rate法、市场法、成本法、现金流折现法。其中，Cap Rate是最常用的指标，投资人根据项目质地和个人风险偏好，综合设定Cap Rate的波动范围，据此得到物业的估值区间。而市场法、成本法、现金流折现法，因为模型参数复杂，应用场景局限等问题，采纳程度并不高。从估值来看，前期价格被低估，目前高标仓Cap Rate已接近短期下限。自2014年之后，高标仓相对购物中心和写字楼的优势在持续下降；北上广深高标仓收益率显著高于购物中心和写字楼。从全球范围来看，高标仓相对购物中心和写字楼有超额回报。从大类资产配置来看，一是高标仓和债券做比较，国债、公司债目前收益率不及北上广深高标仓收益率；二是高标仓和港股做比较，港股地产公司2018年分红收益率只有5.5%左右，接近北上广深高标仓收益率。
基础设施REITs推出对于高标仓估值下降具有缓冲作用。一方面，公募REITs试点在高标仓领域落地可能性最大。另一方面，市场资金比较关注高标仓资产，未来5年，地产基金投资高标仓比例从目前不足10%提升到20%。
在投资策略方面，结合市场基本面、供需结构、估值情况，要集中于两点，一是在行业维持比较长的景气背景下，要重视选址。长三角、珠三角区域仍可享受上涨的红利；重视周边交通设施，尤其看好临近高速公路、机场港口、铁路核心枢纽的项目。二是重视开发商拿地招商的能力。客户储备比较充足，高标仓的使用率也会比较高。
在行业风险方面，一是短期供给上量的风险。未来三年，高标仓的供给投放将迎来高峰，更多项目集中在一些非核心城市。二是仓储用地合规性风险。很多仓储用地产权证实际是工业用地，招商引资过程中面临违约金风险。
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