REITs目前已成为除股票、债券、现金之外的第四大类资产，具有分红比例高、参与门槛低、流动性强的特点，是中小投资者间接参与基础设施投资的良好途径。公募REITs试点政策出台恰逢其时，是一项重大投融资创新，也是金融供给侧改革的一次探索，开启了中国基础设施投资的内循环。
为进一步推动公募REITs试点项目落地，基金年鉴编辑部在圆满举办“2020基础设施公募REITs专题研修会”基础上，于11月26日-27日举办系列研修第二期“仓储物流行业公募REITs专题研修会”。来自基金公司、基金子公司、券商及资管子公司、商业银行等逾百名代表与会，共话仓储物流行业公募REITs发展机遇与挑战。
以下是年鉴小编整理的发言嘉宾精彩观点：
华泰证券资管结构融资部高级经理汪李平从物流地产商业模式、头部玩家的运营模式、仓储物流类资产的业务模式、对仓储物流资产证券化与公募REITs运营操作上的对比分析等方面分享。
从底层资产看，物流地产项目用地为工业/仓储用地，由于地价便宜，供应十分有限，如何获取土地十分关键。物流地产项目金融属性较强，由于其回报周期长，多数开发商会通过私募基金、资产证券化、REITs等方式加快资金流转速度，提高资金利用效率。
具体到物流地产商业模式，主要分为两种：一是基金模式，地产管理部门在对物业进行了充分的招商引资后，待物业成熟之后会置入到基金管理部门，基金管理部门建立两类地产基金，一种是REITs的形式，直接发行上市；另一种形式与一些产业基金、政府引导基金共同组建物流地产基金，去出售物流地产的部分权益，实现部分股权的退出。基金模式最大的好处就是缩短物流地产的投资期限，一般2-3年可获得变现；二是自持物业模式，物流地产商开发初期以自有资金或者是开发贷，去做物流设施的建设。自持物业模式投资期限一般在十年以上。
截至2018年，全国营业性通用仓库面积为10.6亿平方米、物流园数量达1638个，物流地产行业不断发展。截至2019年12月31日，国内商业不动产资产证券化产品累计发行192单，共计持有底层物业423处，其中类REITs发行68单，底层物业资产共计195处，CMBS发行产品102单，底层物业资产共计178处。从物业类型看，零售、办公、综合类型产品占据产品数量前三位，占市场存量单数的30.1%、25.6%和20.5%，工业物流的占比目前只有8%。从头部玩家看，物流园区资产证券化最早是苏宁，早在2016年发行了苏宁云享类REITs，发行规模是18.47亿元。在成熟物业运营达到一定要求之后，通过资产证券化实现退出；顺丰在2018年完成了首单类REITs的发行，构建天网、地网、信息网、中地网络，未来会有更多优质资产实现资产证券化的上市；菜鸟网络去年发行了首单扩募类产品，对扩募机制也有一定的探索。综合来看，资产证券化越来越成为物流地产行业的大势所趋。不论是释放资产价值、确认利润而提升业绩表现，还是盘活存量、以存量养增量，都具备显著优势。
汪李平介绍了仓储物流资产证券化业务模式。一是资产选取关注点。仓储物流权益型类REITs产品底层资产选取，主要关注区位、运营情况及现金流、租赁模式、权属清晰度等方面，从投资收益角度与合规性角度两方面结合考虑。
二是租赁模式比较。外租模式，市场化定价程度高。传统仓储物流开发商如普洛斯、易商投建的物流设施以租户为导向进行设计，以高标准仓库为主要业态，租户换租频率相对较高，租金存在一定程度波动性；自用模式，市场化定价程度有待考量，现金流依赖性较强。电商类企业及快递公司如京东、苏宁、顺丰，基于自用属性对于物流设施定制化要求较高。部分租户中长期租赁期限一般为3-5年，租金增长率一般稳定在4-5%的市场化水平。
三是仓储物流类REITs项目结构解析。类REITs结构分为两个层次，第一个层次是底层的项目公司持有单一物业资产；第二个层次是以私募基金份额或者信托收益权，作为基础资产，实现资产买卖。其中，有三个关注点，原始权益人将相关的资产及负债转让给私募基金或信托计划；私募基金向下的SPV收购一般是承债式股权收购的方式进行；节税避税的安排，设立SPV和项目公司，通过换股方式的创新，递延、筹划企业所得税；通过搭建合理债股比的形式，实践现金流的税务筹划。
最后是仓储物流资产证券化与公募REITs在运营操作阶段的对比。私募类REITs主要有三个方面，公司架构方面，重资产公司架构着重于轻简化，相关人员基本剥离至轻资产运营公司，仅保留法人、执行董事等工商信息登记所需人员；轻资产公司架构视情况而定，若轻资产公司单独设立，则配备相应的招商运营、财务核算、组织管理等人员。职责范围方面，重资产公司基本委托至外部管理机构进行实施，仅保留有收取租金等收入，并支出运营支出、基本税费支出等职能；轻资产公司以运营管理物流园区为基准设置，包括招商引进、物业管理、财务核算、催缴租金等。激励机制方面，重资产公司以向轻资产公司支付一定业绩报酬的方式激励轻资产公司保持物流园区的良好运营并提升资产价值；轻资产公司一般视运营业绩获得业绩报酬。而公募REITs要求明显不同，一方面，基金管理人应当自行派员负责基础设施项目公司财务管理；另一方面，外部管理机构不得将受委托运营管理基础设施的主要职责转委托给其他机构。
中外REITs管理模式对比也有不同，海外REITs分为内部管理模式和外部管理模式，内部管理模式灵活性程度更高，管理成本也会更低一些；外部管理模式就是委托管理，对运营资产财务核算、现金流监督更加轻便化，同时投资人可以借贷资金，给物流设施进行新一轮的翻修改造。目前中国公募REITs指引保留了内外部管理模式均可的选择方式，对于公募基金管理人主动管理能力有所期待。
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