权益型REITs作为一种另类金融产品，是介于股票和债券之间的具有实物资产属性和稳定现金回报的特殊金融投资品。REITs的底层资产和股票、债券的相关性较低，可以降低投资组合的波动，给投资组合带来更好的分散性和收益回报。因此，从海外成熟市场来看，REITs是成熟资本市场的重要组成部分，在全球范围内已经发展成为独立的资产类别，是机构投资者特别是保险和养老金等“负债驱动”的长期资金投资配置的重要方向。同时，REITs作为一种资本运作模式实现了资产“所有权”和“经营权”的分离，这一特征使得REITs可以有效地盘活存量，降低负债，提升管理效率。经过多年的讨论和准备，在宏观去杠杆和金融供给侧改革的特定背景下，以基础设施资产作为着眼点推出具有中国特色的权益型公募REITs试点，是结合当下各方面现状与形势做出的精准政策选择，对于提高国内基础设施运营管理效率、降低政府债务风险、实现基础设施的高质量发展，以及促进资产管理市场的良性发展都具有重要现实意义。
首先，基础设施公募REITs有助于基础设施市场化运行，提高运营管理效率。
由于行政壁垒，我国政府是基础设施的主要投资者，基础设施形成单一经营，具体主管部门长期以来缺乏市场化竞争压力，在基础设施的运营管理上容易存在违反市场规律的情况，从而可能形成“谁投资、谁亏损”，“建设越多、亏损越大”，“资产越多、包袱越大”的恶性循环。REITs能够使投资主体多元化，促使基础设施的经营方转换经营理念，改变管理模式，从而提高基础设施的运行管理效率。REITs对资产运营水平不断提升的内在要求将倒逼运营企业建立精细化、市场化和长期化的经营管理机制，引入充分市场化竞争力量，助力企业在新形势下打造核心竞争力。
其次，基础设施公募REITs有助于降低政府和企业债务风险。
基础设施投融资退出难度大，地方政府或企业存在兜底或回购安排，形成隐形债务。REITs作为权益型金融工具，并不属于债务，不会增加政府和企业的刚性支付。地方国企以基础设施存量资产发行REITs，可以在不增加债务的情况下提前收回投资，用于归还其他债务或用于补充其他投资项目的资本金，降低地方政府和国有企业债务负担，从而在整体上降低宏观杠杆率。
再次，基础设施公募REITs有助于实现基础设施的高质量发展，并为5G、云计算、大数据中心等新型基础设施建设提供融资支持。
长期以来，国内基础设施投融资主要通过政府行政手段完成，而资源配置最有效率的市场手段没有得到充分发挥，导致重复投资和投资不足并存。REITs引入私人资本，运营高度市场化、信息披露充分、市场约束强，能够解决运营效率低下、重复建设和投资不足的难题，为基础设施建设提供长期资金支持，提高基础设施的发展质量。此外，随着我国城镇化发展到一定阶段，对于基础设施的关注从传统领域扩张到新型基础设施，其建设需要大量资金予以支持。但新型基础设施项目的投资规模大，退出渠道单一（主要依靠项目自身运营收益），回收期长（通常要10年以上），社会资本参与的积极性不高。REITs通过所有权转移和上市可以有效解决社会资本退出问题，相当程度上满足新型基础设施投融资需求。并且，通过REITs方式可以集合更多社会资本，有助于调动各方资源，推动新基建发展的同时防止局部领域垄断发生，防范资本的过度集中，促进良性发展。
此外，对于资产管理行业而言，基础设施公募REITs产品能够有效填补中国资产管理市场的产品空白，为各类投资者参与基础设施及不动产市场投资提供便利的渠道。
依托专业资产管理及运营模式，帮助投资者实现跨时期、跨地域、跨产业的分散化资产配置，降低投资组合的波动性，将组合配置的有效前沿向外延伸，更好地满足养老金、社保和保险资金、居民理财资金等对于不动产和基础设施这一大类资产的投资需求。同时基础设施公募REITs产品可以完善资产管理业务的储蓄特征，为投资者提供具有稳定现金流、风险收益对称、流动性好、透明度高的标准化产品。对当下信用事件频出的资本市场打破“刚兑”，拓展和提升资产管理机构的专业能力发挥重要促进作用。总体而言，REITs对整个资本市场与资产管理行业发展将具有革命性的意义。
展望REITs行业的未来发展，作为金融和产业、资本市场和实体经济结合最密切的金融工具，REITs核心是长期的资产管理和运营管理。在目前国内法律和金融监管特定环境下，中国基础设施公募REITs产品首次发行上市和全生命周期的投资运营管理涉及到投资人、产业方、基金管理人、专项计划管理人、运营机构、财务顾问、法律、税务、评估、审计等众多专业机构的密切配合和互相协同，融合了各方的诉求，再结合中国150万亿元的存量基础设施资产规模和新基建带来的增量规模作为发展基础，未来有希望构建起庞大的REITs产业生态圈，成为经济发展的重要引擎。
（作者：王艺军/嘉实基金管理有限公司董事总经理、中国基金业协会资产证券化专业委员会委员、国家发改委PPP专家库专家）
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